2026년 8월 3일 정부가 부동산 세제개편안을 발표했습니다. 핵심은 실거주 여부를 세금의 기준으로 바꾸는 것입니다. 직접 거주하는 중간 가격 1주택은 보호하고, 초고가·비거주·다주택 보유 혜택은 줄입니다. 이번 개편은 취득세가 아니라 종합부동산세와 양도소득세가 대상입니다.
결론부터: 나는 어떻게 달라지나
| 대상 | 예상 영향 |
|---|---|
| 공시가 14억 이하 실거주 1주택 | 종부세 비과세 가능유리 |
| 시가 20~30억 실거주 1주택 | 종부세 감소 가능유리 |
| 시가 40~50억 이상 실거주 | 종부세 증가 가능불리 |
| 1주택이지만 비거주 (전세 줌) | 종부세·양도세 모두 증가불리 |
| 장기보유, 실거주 짧은 1주택 | 양도세 장특공제 축소불리 |
| 10년 이상 장기 실거주 1주택 | 거주공제·기본공제 확대유리 |
| 조정지역 다주택자 | 보유세 증가, 2027~28 양도세 완화 |
| 주택 취득 예정자 | 취득세 변경 없음 (현행 유지) |
| 65세↑ 수도권→지방 이주 | 양도세 한시 감면유리 |
입법 일정
| 단계 | 일정 | 현재 |
|---|---|---|
| 세제개편안 발표 | 8월 3일 | 완료 |
| 입법예고 | 8/4~8/20 | 진행 중 |
| 차관회의 | 8월 27일 예정 | 예정 |
| 국무회의 | 9월 1일 예정 | 예정 |
| 국회 제출 | 9월 3일 이전 | 예정 |
| 국회 심사 | 9월 이후 | 수정 가능 |
| 종부세 시행 | 2027~2028년 | 법안 통과 전제 |
| 양도세 시행 | 2028~2029년 | 법안 통과 전제 |
종부세 기본공제: 실거주 여부로 갈린다
현재는 1주택이면 실거주 여부와 관계없이 동일한 공제를 받습니다. 개편안은 실거주 여부에 따라 공제를 다르게 적용합니다.
| 보유 형태 | 현행 공제 | 개편안 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억원 | 14억원 | 공제 2억 증가 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 | 공제 3억 감소 |
| 다주택자 | 9억원 | 거주비중 계산 | 대부분 감소 |
비거주 1주택 종부세 시뮬레이션 예시
– 10년 직접 거주: 종부세 약 91만원 → 약 76만원 (감소)
– 비거주: 종부세 약 91만원 → 약 318만원 (3.5배 증가)
같은 주택인데 거주 여부에 따라 약 242만원 차이가 납니다. 실제 세액은 공시가격·재산세·나이·보유기간 등에 따라 달라집니다.
다주택자 기본공제 계산
다주택자 기본공제는 현행 9억원에서 아래 공식으로 변경됩니다.
4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가 ÷ 전체 주택 공시가)
다주택자 기본공제 계산 예시
4억 + 5억 × 40% = 6억원
현행 9억원보다 3억원 줄어듭니다. 임대·투자용 주택 비중이 클수록 기본공제가 작아지는 구조입니다.
반대로 거주주택 비중이 100%면 4억 + 5억 = 9억원으로 현행과 동일합니다.
부득이한 비거주 예외 인정 (최대 3년)
– 떠나기 전 해당 주택에 1년 이상 거주 필수
– 최대 3년까지 거주기간 인정
– 인정 범위는 시행령과 과세관청의 사실 판단으로 결정
단순히 다른 지역에서 생활했다는 이유만으로 자동 인정되지 않습니다.
공정시장가액비율 60% → 70~80%
종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율입니다. 비율이 올라가면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 종부세가 증가합니다.
| 구분 | 2026년 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 60% | 70% | 70% |
| 지방 1·2주택 (일정 요건) | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상 | 60% | 70% | 80% |
| 조정대상지역 다주택 | 60% | 70% | 일부 80% |
종부세 세율 변경
주택 수에 따라 세율을 달리 적용하던 방식에서, 가격(과세표준) 중심으로 세율을 적용하는 방식으로 전환합니다. 2028년부터는 1주택이라도 초고가면 현행 다주택 수준의 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12~25억 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25~50억 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50~94억 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
고령자·장기보유 세액공제 변경
현재는 보유기간 공제가 주어지지만, 개편안은 보유공제를 거주공제로 전환합니다. 그리고 세액공제 금액 한도가 새로 생깁니다.
| 기간 | 현행 (보유공제) | 2027년 보유 | 2027년 거주 | 2028년~ 거주 |
|---|---|---|---|---|
| 5년↑ | 20% | 10% | 20% | 20% |
| 10년↑ | 40% | 20% | 40% | 40% |
| 15년↑ | 50% | 25% | 50% | 50% |
연령별 공제(만 60세↑ 20%, 65세↑ 30%, 70세↑ 40%)는 유지됩니다. 나이공제 + 거주공제 합산 최대 80%는 그대로입니다. 다만 금액 한도 600만원이 새로 생겨 초고가 주택 고령자에게 영향이 있습니다.
고령자 납부유예 확대
– 총급여 기준: 7,000만원 → 8,000만원으로 완화
– 만 65세↑ · 1주택 · 10년↑ 거주 · 보유세가 소득 10% 초과 시 소득요건 면제
납부유예는 면제가 아니라 주택 양도·상속 시점까지 납부를 미루는 제도입니다.
양도세 장기보유특별공제 개편
양도세 개편의 핵심은 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 공제를 늘리는 것입니다. 2029년부터는 단순 보유기간 공제가 완전히 사라집니다.
| 양도 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 최대 | 금액 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 2027년 | 연4%, 최대 40% | 연4%, 최대 40% | 80% | 없음 |
| 2028년 | 연2%, 최대 20% | 연6%, 최대 60% | 80% | 20억원 |
| 2029년~ | 폐지 | 연8%, 최대 80% | 80% | 10억원 |
다주택자 양도세 중과 한시 완화
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 낮춥니다. 중과를 없애는 것이 아니라 중과 폭만 줄이는 것입니다.
| 양도 시기 | 2주택자 | 3주택↑ |
|---|---|---|
| 현행 | 기본세율+20%p | 기본세율+30%p |
| 2027년 | 기본세율+5%p완화 | 기본세율+10%p완화 |
| 2028년 | 기본세율+10%p | 기본세율+15%p |
| 2029년~ | 기본세율+20%p | 기본세율+30%p |
65세↑ 수도권→지방 이주 양도세 감면
– 2027년: 양도세 최대 50% 감면, 5억원 한도
– 2028년: 양도세 최대 30% 감면, 3억원 한도
수도권 주택 거주기간, 지방 이주기한 등 세부 조건은 시행령에서 확정 예정.
취득세는 이번에 바뀌지 않습니다
가장 많이 혼동되는 부분입니다. 8월 3일 발표에는 취득세 인하나 다주택 취득세 중과 폐지가 포함되지 않았습니다. 취득세는 지방세이므로 행정안전부의 별도 발표가 필요합니다.
| 주택 수 (취득 후) | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택↑ / 법인 | 12% | 12% |
현행 생애최초 취득세 감면 (시행 중)
– 일반 지역: 최대 200만원 감면
– 인구감소지역: 최대 300만원 감면
– 적용기한: 2028년 12월 31일까지
이 제도는 이번 개편안이 아니라 이미 시행 중인 지방세 특례입니다.
국회 심사에서 바뀔 수 있는 부분
민주당은 “성장과 민생을 위한 조세 정상화” 방향에 동의하면서도, 정부안을 그대로 통과시키겠다고 확정하지는 않았습니다. 서울 지역구 의원들 중심으로 보완 요구가 나오고 있으며, 다음 부분이 쟁점이 될 수 있습니다.